Alienação Fiduciária e a impossibilidade de restituição das parcelas pagas

Escrito por Alexandre Hamasaki

Em recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, foi julgado o tema 1.095, em que se firmou a seguinte tese:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrada, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A questão em análise foi a aparente divergência entre o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Alienação Fiduciária e, por via de consequência, qual das leis deveria prevalecer. Isso porquê o primeiro dispositivo dispõe que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado (artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor). Dessa forma, pelo Código de Defesa do Consumidor, haveria uma interpretação de que não seria possível o comprador perder a totalidade das prestações já pagas. De forma simples, assim, resume-se a tese firmada no seguinte sentido: o comprador não tem direito a obter de volta as parcelas pagas. A decisão, que terá aplicação para todos os casos envolvendo a mesma questão de direito, impõe observar os procedimentos da Lei nº. 9.514/97 (alienação fiduciária), o que significa dizer que a análise recai tão simplesmente no saldo devedor da operação de alienação fiduciária, incluídos os juros, penalidades e demais custas e encargos. O comprador do imóvel, assim, só terá valores a receber somente se o lance oferecido em leilão exceder todos os valores referentes às dívidas e despesas. Existem três cenários possíveis para o caso em questão:

Ou seja, na lógica que será aplicada a partir da tese firmada pelo STJ, não há que se falar em restituição das parcelas pagas, pois o valor a que o comprador inadimplente teria direito seria relacionado, tão somente, ao que exceder no lance do leilão.