A locação comercial e a ação renovatória

A locação de imóvel para a instauração de comércio é uma prática muito comum no mundo empresarial e imobiliário, seja pela economia na hora de inaugurar um comércio, seja pela localização do imóvel, ou por qualquer outra razão que leve o comerciante a optar pela locação.

Escrito por: Alexandre Hamasaki

Os contratos de locação são, em geral, com prazo determinado, de tal modo que, salvo exceções, é impossibilitado ao locador a retomada do imóvel antes do prazo estipulado contratualmente.

A determinação do termo final do contrato, por outro lado, acarreta que, ao final do prazo, considera-se encerrada a relação locatícia, independentemente de notificação ou aviso.

Isso não significa dizer que não é mais possível a continuidade da locação, até porque, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, há a presunção de prorrogação da locação. Contudo, nessa situação, a locação terá as mesmas condições já ajustadas, mas por prazo indeterminado.

Ocorre que, em contratos de locação comercial por prazo indeterminado, pode ocorrer a denúncia a qualquer momento pelo locador e a desocupação se tornará obrigatória. Daí a importância da renovação do contrato por prazo determinado.

Agora, se for do interesse do locatário a renovação, mas não for possível de forma amigável, deve-se ajuizar a ação renovatória para que o locatário possa exercer o seu direito de renovação do contrato.

Como o próprio nome já sugere, o direito de renovação é o direito que o locatário possui para renovar o contrato de locação do imóvel de uso comercial.

Nesse sentido, algumas observações são necessárias:

1. O direito à renovação é exclusivo do locatário;

2. Não é permitida cláusula que afaste o direito à renovação;

3. Deve ser exercido até 06 (seis) meses anteriores ao termo final do contrato;

4. O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

5. O prazo mínimo do contrato a renovar deve ser de 05 (cinco) anos;

6. O locatário deverá estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos e

7. O locatário deve estar cumprindo integralmente suas obrigações contratuais.

Disso, extrai-se que não é permitido ao locador ingressar com uma ação renovatória para obrigar o locatário a manter a relação contratual, assim como não é permitido ao locador obstar injustificadamente a renovação.

O direito de renovação está pautado, principalmente, pela proteção ao ponto comercial e à função social da empresa, pois se uma empresa se instaura em um determinado local, a mudança do ponto comercial poderá afetar consideravelmente o comércio ali estabelecido.

Contudo, se, por um lado, o locatário possui o direito à renovação, independentemente da vontade do locador, por outro, é dever do locatário cumprir integralmente suas obrigações contratuais para fazer jus à renovação.

E dentre as principais obrigações contratuais, destaca-se que o locatário deve realizar o pagamento dos alugueres no valor e prazo estipulado, bem como dos tributos que incidem sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbe, a manutenção de seguro e servir-se do imóvel para o uso convencionado.

Assim, a ação renovatória é a medida cabível para o locatário se valer do direito de renovação do contrato, mas desde que atenda a diversos requisitos estabelecidos na lei.

Explica-se o rigor da lei pelo fato de, ao final, a renovação impor ao locador o ônus de suportar o vínculo locatício por mais tempo do que o desejado por ele.

Por tais razões, a estipulação de prazo no contrato de locação se mostra crucial para o possível desfecho da relação locatícia, que, de forma resumida, assim se resume:

De todo o exposto, é de se destacar que a estipulação do prazo de duração do contrato de locação comercial é de suma importância para o locatário, haja vista que só assim poderá exercer o direito à renovação e manter o ponto comercial no imóvel alugado.