A prevalência da hipoteca sobre promessa de compra e venda de imóvel comercial sem registro: segurança jurídica e publicidade registral

Por: Ingryd Morais

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial 2.141.417/SC, firmou entendimento de que a hipoteca regularmente registrada prevalece sobre promessa de compra e venda de imóvel comercial que não foi levada ao registro. O caso reafirma a importância do princípio da publicidade registral e seus efeitos em relação à oponibilidade dos direitos perante terceiros de boa-fé.

No caso, a adquirente alegava ter celebrado, em 2007, contrato particular de promessa de compra e venda com a então proprietária do imóvel. Contudo, em 2009, a antiga titular hipotecou o bem a uma imobiliária, que agiu com boa-fé e registrou regularmente a garantia. Anos depois, ao consultar a matrícula, a compradora descobriu a existência da hipoteca e, diante da penhora do imóvel em processo de execução, apresentou embargos alegando sua anterior aquisição.

Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido os argumentos da compradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a decisão, entendimento posteriormente mantido pelo STJ. Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ausência de registro da promessa de compra e venda é determinante, pois, sem ele, não há constituição de direito real oponível a terceiros. Até o momento do registro, o promitente comprador possui apenas um direito pessoal, que não impede a validade e eficácia da hipoteca constituída e registrada posteriormente em favor de terceiro de boa-fé.

O ministro também afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ, que trata de hipóteses envolvendo imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, destacando que o caso analisado envolve imóvel comercial e não se enquadra na previsão da súmula. Além disso, lembrou que decisões anteriores do STJ, que davam prevalência à promessa de compra e venda mesmo sem registro, não enfrentaram diretamente a questão da publicidade registral como elemento central, o que diferencia a presente situação.

Com esse julgamento, o STJ reforça a função essencial do registro público na constituição e na eficácia dos direitos reais. O sistema registral, ao garantir publicidade, proporciona segurança jurídica e previsibilidade, especialmente nas relações imobiliárias, onde a confiança nas informações da matrícula é indispensável. Trata-se, portanto, de uma decisão que consolida a supremacia da boa-fé objetiva e da publicidade registral nas disputas envolvendo titularidade e garantias sobre bens imóveis, alertando para os riscos assumidos por quem celebra negócios jurídicos sem observar a formalização necessária para sua oponibilidade a terceiros.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.141.417/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%202141417. Acesso em: 21 maio 2025.