Taxa de Ocupação na Rescisão Contratual Imobiliária

Escrito por: Ingryd Morais

A taxa de fruição, também conhecida como taxa de ocupação de imóvel, é uma penalidade imposta aos compradores que adquiriram imóvel e, incapazes de cumprir com os pagamentos, acabam tendo seu contrato rescindido.

Em termos gerais, a taxa de fruição - ou ocupação - é um mecanismo destinado a proteger os vendedores de imóveis em casos de inadimplência por parte dos compradores, incidindo por todo período em que os adquirentes se mantiverem inadimplentes, até a efetiva reintegração da posse do imóvel.

Por sua vez, seu custo é regulamentado pela Lei nº 13.786/18, que dispõe que a fruição será equivalente à 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pró-rata die (ao dia).

No entanto, lamentavelmente, é possível observar que não é incomum que a cobrança da taxa de fruição tenha seu cálculo iniciado a partir da assinatura do contrato, mesmo que o comprador tenha se tornado inadimplente posteriormente ou nunca tenha enfrentado a inadimplência, o que, de maneira indevida, aumenta expressivamente os montantes descontados no momento da rescisão do contrato.

Vale dizer que a cobrança da taxa de fruição desde o início do contrato, sem que o comprador tenha deixado de pagar desde o começo, é ilegal; afinal, sua fundamentação é única e exclusivamente a inadimplência contratual, o que, claramente, delimitará o período de incidência.

Como exemplo, se a pessoa adquiriu um imóvel em 2020 e se tornou inadimplente em 2023, somente a partir deste momento (2023) é que a cobrança da taxa de ocupação poderá ser iniciada, somando-se por todo tempo em que ela (compradora) permanecer irregularmente na posse do imóvel.

Também é importante dizer que, caso o comprador nunca tenha se tornado inadimplente, a taxa de fruição não poderá ser cobrada/ descontada no momento da rescisão, pois inexistirá a posse irregular.

Visto isso, ao considerar a rescisão de um contrato de compromisso ou promessa de compra e venda, é recomendável que o comprador continue efetuando os pagamentos das parcelas, para que não lhe seja descontada a taxa no momento da devolução dos valores pagos, ou pior, para que não saia em débito com o vendedor.